Vad innebär fastighetsförmedling? Det innebär att fastighetsmäklaren får i uppdrag att hitta och sammanföra parter som vill sälja respektive köpa ett objekt. Mäklaren är en opartisk mellanman, som vanligen anlitas av säljaren för att hitta en köpare. Att vara opartisk mellanman innebär att mäklaren under förmedlingsarbetet ska tillvarata både säljarens och köparens intressen. När det gäller rent affärsmässiga överväganden, prisfrågor och dylikt. är det naturligt att mäklaren tar större hänsyn till sin uppdragsgivare.
I förmedlingsuppdraget ingår olika moment och mäklaren ska alltid:
kontrollera vem som äger objektet samt vilka inteckningar/servitut och dylikt som berör fastigheten
upprätta en objektsbeskrivning
göra en boendekostnadskalkyl för köparen (som erbjuds innan köpekontraktet undertecknas).
Normalt ingår också följande moment: Besök och värdering, marknadsföring, visningar, sköta budgivning, upprätta köpehandlingar samt att medverka vid kontraktsskrivning och tillträde.
Den som säljer fastigheten avgör om försäljningen ska komma till stånd och till vilken köpare fastigheten ska säljas. Således bestämmer inte fastighetsmäklaren vem som ska få köpa utan dennes uppgift är att upplysa säljaren om vilka spekulanter som vill köpa fastigheten samt vad de är beredda att betala och på vilka villkor.
Budgivningen är inte reglerad i lag. Säljaren bestämmer över budgivningen och ingen spekulant har ovillkorlig rätt att bjuda över ett lämnat bud. Säljaren behöver inte sälja till den som lagt det högsta budet och är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som angetts i annons eller på annat sätt. Mäklaren ska upplysa om hur budgivningen ska gå till. Mäklaren ska vidare, fram till dess köpekontraktet underskrivits, ta emot och vidarebefordra bud till säljaren. Det är bara säljaren, som kan ta beslut om att välja bort ett bud.
Som spekulant är Du inte juridiskt bunden av ett lämnat bud. Du kan inte fortlöpande räkna med att få veta hur budgivningen och försäljningen fortgår. Som spekulant har Du inte heller rätt att få veta vem som lämnat bud, vilka bud som lämnats eller vilka villkor de är förenade med.
Bo7 fastighetsbyrå strävar efter största möjliga trygghet i budgivningen. Därför ombeds de som är spekulanter på en fastighet att ge sitt medgivande till att deras namn lämnas ut till den som blir den slutliga köparen och till säljaren. Dessa kan då, efter budgivningens avslutning, få information om vilka som lämnat bud och budens storlek.
Mäklaren får sin information från säljaren, som lämnar uppgift om fastighetens storlek och skick. Mäklaren besiktigar inte fastigheten och har ingen skyldighet att undersöka fastigheten närmare. Mäklaren ansvarar inte för fastighetens skick eller eventuella fel. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som hon känner till eller har anledning att misstänka. Fel som är uppenbara för den som tittar på fastigheten behöver mäklaren inte upplysa om.
Mäklaren får sin information från säljaren, som lämnar uppgift om fastighetens storlek och skick. Mäklaren besiktigar inte fastigheten och har ingen skyldighet att undersöka fastigheten närmare. Mäklaren ansvarar inte för fastighetens skick eller eventuella fel. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som hon känner till eller har anledning att misstänka. Fel som är uppenbara för den som tittar på fastigheten behöver mäklaren inte upplysa om.
Vem ansvarar för uppgifter i objekts-
beskrivningen ?
Uppgifter om fastigheten får mäklaren i de flesta fall från säljaren. Om det inte finns anledning till annat, bör mäklaren ha rätt att lita på att uppgifterna är korrekta. När objektsbeskrivningen upprättats skickas den till säljaren för att kontrolleras och godkännas. Köparen får sedan själv undersöka fastigheten och ställa frågor till säljaren eller själv kontrollera säljarens uppgifter i objektsbeskrivningen.
Dolda fel är fel som inte är synliga och svåra att upptäcka, t.ex. fel på avloppsledningar, dålig dränering, röta i bjälklag, bristfällig isolering etc. Det är sådana fel som man som köpare inte har anledning att räkna med eller inte heller borde ha upptäckt vid en undersökning. Säljaren står för sådana fel eftersom köparen fått en vara som är sämre än den han räknat med att få och har betalat för. Viktigt är dock också att tänka på att säljarens ansvar för de dolda felen ska stå i proportion till fastighetens ålder, köpeskillingens storlek och andra överenskommelser i samband med överlåtelsen.
Städningen är en vanlig källa till problem, oftast beroende på att människor har olika syn på vad "välstädat" innebär. Städningen ska utföras så att den motsvarar den som tillhandahålls av ett professionellt städföretag som utför flyttstädningar.
Byggnads- och fastighetstillbehör
Tänk på att en fastighet är mer än själva byggnaden. Till byggnadstillbehör hör bl.a. fast inredning. Till fastighetstillbehör hör, förutom byggnad, stängsel, träd, växter och andra anläggningar. Vill man ta med sig något av detta slag ska köparen informeras om detta innan köpekontraktet skrivs på.
Det kan hända att gamla vitvaror som stängs av vid städning sedan inte åter kan startas. Viktigt är här att tänka på att säljaren endast svarar för försämringar mellan kontrakt och tillträde som sker pga. olyckshändelse eller av oaktsamhet. En vitvara som går sönder pga. ålder är således inte säljarens ansvar, om inte säljaren garanterat i avtalet att vitvarorna ska fungera på tillträdesdagen.
Fastighetsavgiften
Från den 1 januari 2008 betalas den kommunala fastighetsavgiften av den som vid ingången av året är ägare av fastigheten.
Energideklaration
Från 1 januari 2009 måste det finnas en energideklaration för en villa som ska säljas. Ett fritidshus behöver ingen energideklaration. Energideklarationer upprättas av oberoende experter som är ackrediterade av SWEDAC.
Den oberoende experten ska föreslå lämpliga och kostnadseffektiva åtgärder för att minska energiförbrukningen i huset. Sådana tips om lönsamma åtgärder kan vara mycket värdefulla för den nya ägaren.
Se Fastighetsmäklarnämndens
Faktablad för konsumenter för svar på vanliga frågor om energideklarationen.
Vid beräkning av kapitalvinst (tidigare kallad reavinst) kan Du dra av mäklararvodet.
Är hela mäklararvodet avdragsgillt? Nej, om mäklararvodet innehåller kostnader för t.ex. flyttstädning, trädgårdsskötsel och transporter får dessa inte dras av.
Flyttstädning ger dig dock, om vissa förutsättningar är uppfyllda, rätt till skattereduktion för hushållsnära tjänster.
Kostnader som tillkommer vid husköp
Behöver Du låna pengar och det inte finns tillräckligt med pantbrev måste Du söka om inteckning i fastigheten. Beviset på inteckningen är ett pantbrev. Kostnaden är 2 % av pantbrevsbeloppet plus 375 kr. När Du har köpt en fastighet måste Du ansöka om lagfart och betala avgift för detta. Kostnaden är 1,5% av köpeskillingen plus 825 kr. Ägaren till en fastighet betalar kommunal fastighetsavgift. Fastighetsavgiften är 0,75% av taxeringsvärdet, dock högst 6 387 kr för 2010. När Du tillträder fastigheten får Du betala fastighetsavgift för den del av året som Du bor i fastigheten.
Husavdrag
Sedan den 8 december 2008 finns det återigen ett ROT-avdrag. (ROT = reparation, om- och tillbyggnad.) Det nya skatteavdraget för ROT-arbete har slagits ihop med avdraget för Hushållsarbete till en skattereduktion för Hus-arbeten.
Skattereduktionen innebär att en person som både äger och bor i ett hus kan minska sin skatt med 50 procent av arbetskostnaden eller högst 50 000 kronor om hon har haft arbetskostnader för Husarbeten på minst 100 000 under ett år. Alla kan emellertid inte få 50 000 i skattereduktion. Skatteverket har anvisningar för hur man kan beräkna den maximala skattereduktionen för olika fall.
Den ändring som började gälla den 1 juli 2009 är att skatteavdraget ska göras enligt den s.k. fakturamodellen. Det innebär att det företag som utför arbetet drar av halva arbetskostnaden redan i fakturan till kunden. Denna del av arbetskostnaden får sedan företaget ut från Skatteverket. Mer information om skattereduktion för Husarbete finns på Skatteverkets hemsida.
